Apenas un año después de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios resolvió una demanda y reescribió las reglas sobre cómo se les paga los agentes, el poderoso grupo comercial está examinando el destino de otra política que podría cambiar la forma en que se compran y venden las casas en todo el país.
La política, conocida como cooperación clara, requiere que los agentes enumeren casas en bases de datos compartidas conocidas como Servicios de Listado Múltiple (MLS) dentro de un día hábil de comenzar a comercializar las propiedades. La regla está diseñada para reducir lo que se conoce como listados de “fuera del mercado” o “bolsillo”, donde una casa a la venta se comercializa de manera semin privada a pequeñas piscinas de compradores potenciales sin ser anunciados ampliamente en la MLS.
Desde que entró en vigencia en 2020, la política ha provocado un feroz debate dentro del mundo inmobiliario y, a veces, enfrentó a sus mejores jugadores entre sí. Los proponentes argumentan que la regla ayuda a garantizar que la industria siga las leyes de vivienda justa y ayude a los vendedores a asegurar los mejores precios de sus hogares colocándolos frente al grupo más amplio de compradores potenciales. Mientras tanto, los opositores dicen que los vendedores deberían dictar cómo se comercializan sus hogares y argumentan que el requisito de listado de la MLS viola las leyes antimonopolio.
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Actualmente, el NAR está revisando si la regla debe ser derogada, permanecer en su lugar o cambiarse. En un momento en que el número de casas en venta permanece por debajo de las normas y corredores de bolsa históricos que se han consolidado, la decisión tiene implicaciones sobre cómo se comercializan y venden cientos de miles de casas cada año.
“Damos por sentado que puede ir a cualquier portal … y tener un conjunto de datos completo y total que sea preciso en tiempo real”, dijo Leo Pareja, CEO de Exp Realty. “Eso solo proviene de la estructura cooperativa que hemos establecido donde todos comparten todo”.
Un nicho rentable
Pareja cree que su empresa, la más grande del país por el conteo de agentes, se beneficiaría si la política se deroga. Pero le gustaría ver que permanezca en su lugar porque cree que más transparencia es mejor y más barata para los consumidores.
Cuando la mayoría de las empresas inmobiliarias caen sobre el tema tienden a alinearse con si se benefician o no de la regla. Los ejecutivos de Zillow y Redfin, que agregan los listados de inicio de la MLS, son para ello. Compass, una corredora centrada en el lujo que promociona su acceso a “exclusivas privadas”, está en contra. En cualquier lugar inmobiliario, la empresa matriz de franquicias, incluidas Century 21, Coldwell Baker y Sotheby's International Realty, han dicho que le gustaría que la regla permanezca pero con cambios.
Los listados de bolsillo son una forma relativamente nicho de vender una casa en la mayor parte del país. Los datos son escasos, pero las estimaciones generalmente ponen las ofertas en un 5% o menos de ventas en todo el país. Utilizando acuerdos que se enumeraron como “vendidos” el mismo día que aparecieron por primera vez en la MLS como un proxy, Redfin estima que representaron el 1.8% de las ofertas a mediados de 2024.
Son más comunes en bienes raíces de alta gama, donde las celebridades u otros clientes VIP pueden estar interesados en mantener un perfil de transacción bajo. Esos vendedores también a veces desean probar sus precios de listado en canales más privados para evitar el estigma de reducir públicamente los precios o tener un hogar permanente en el mercado durante meses para que todos lo vean.
“Con los mercados de lujo, les gusta mantener las cosas cerca del chaleco”, dijo Linda Hussey, agente de bienes raíces en la aldea de Waikoloa, Hawai. Pero el último acuerdo de bolsillo que cerró fue más una cuestión de casualidad: los vendedores de condominios entraron a su oficina, y ella estaba en contacto con un comprador ansioso por comprar en su complejo.
Los listados de bolsillo pueden proliferar en los mercados y los períodos de tiempo cuando el inventario es particularmente escaso, y algunos agentes anuncian su acceso a acuerdos fuera del mercado en un esfuerzo por ganar negocios. En medio del frenesí de compra de pandemias a mediados de 2021, los listados de bolsillo totalizaron el 2.8% de los acuerdos, dijo Redfin. Si bien se diseñó una cooperación clara para reducir los listados de bolsillo, todavía están permitidos en algunas circunstancias, incluso si una propiedad solo se comercializa dentro de un corretaje.
Impacto poco claro en los precios
Se debate sobre si los listados de bolsillo ayudan a los vendedores a maximizar sus pagos. Un vendedor puede salir adelante flotando un precio por encima de lo que están buscando casas comparables y encontrar un comprador dispuesto. Pero sin publicidad ampliamente, también corren el riesgo de dejar dinero sobre la mesa. Y dado que los listados de bolsillo con frecuencia permanecen dentro de una corredora o con un agente que termina representando tanto al comprador como al vendedor, los compradores y los vendedores pueden tener un poder limitado para negociar comisiones.
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Zillow, que generalmente se beneficia de que las propiedades se comercializan ampliamente, analizó 2,72 millones de viviendas vendidas en 2023 y 2024 y descubrió que las casas vendidas a través de listados de bolsillo se vendieron por 1,5% menos en promedio que las residencias comparables que figuraban en la MLS.
Un letrero para la venta se publica frente a una casa a la venta el 05 de marzo de 2025 en Pasadena, California. Según la política de cooperación clara, las casas deben figurar en la MLS dentro de un día hábil de marketing inicial, como señales publicadas. (Foto de Mario Tama/Getty Images) ·Mario Tama a través de Getty Images
El corretaje Compass, que comercializó más de la mitad de sus nuevos listados a principios de febrero con algún tipo de estado fuera de MLS, dice que sus datos muestran que las casas previamente comercializadas antes de golpear el MLS finalmente se vendieron por 2.9% más.
Robert Reffkin, CEO de Compass, dijo en una llamada de ganancias el mes pasado que la política de la MLS “perjudica el valor de los propietarios de viviendas al eliminar la elección del propietario”.
Matt Curtis, un agente de bienes raíces en Huntsville, Alabama, comparte el escepticismo de Reffkin, a pesar de que cree que la mayoría de los vendedores se benefician de tener su casa frente a tantos compradores potenciales como sea posible.
“Al final del día, es la casa del vendedor”, dijo Curtis. “Creo que el vendedor finalmente debería poder decidir qué pueden y no pueden hacer”.
Los defensores de la vivienda justa generalmente apoyan la política, diciendo que los listados de bolsillo pueden dañar tradicionalmente la capacidad de los compradores subrepresentados para competir en el mercado actual.
“Exacerba la posible segregación y discriminación”, dijo Laurie Brenner, vicepresidenta asociada de vivienda y desarrollo comunitario de la Alianza Nacional de Vivienda Justa. “Cuando estos listados se consideran exclusivos, eso, por definición, significa que las personas están siendo excluidas”.
La Federación de Consumidores de América del Grupo sin fines de lucro cree que los listados de bolsillo dañan tanto a los compradores como a los vendedores, y ha abogado por que el NAR restringiera el uso de “exclusivas de la oficina” también.
La cooperación clara ha sido objeto de batallas judiciales a lo largo de los años. Top Agent Network, un servicio de listados fuera del mercado, inicialmente demandó al NAR por la política en 2020. Después de varias apelaciones y despidos, retiró su último caso a principios de este año. El Departamento de Justicia también consideró la regla como parte de una investigación más amplia sobre las políticas de NAR.
Se espera que el NAR gobierne sobre la política en las próximas semanas, pero la amenaza de más litigios permanece. Michael Ketchmark, el abogado principal de los demandantes en la demanda que rompió las comisiones, ha amenazado con demandar si se confirma la política.
Claire Boston es una reportera senior de Yahoo Finance que cubre viviendas, hipotecas y seguros de vivienda.
